Zapytanie: Ile planów, ile decyzji, ile działek? Statystyka polityki przestrzennej Wrocławia 2019–2023
Ile wniosków o sporządzenie planów miejscowych trafia do urzędu? Ile decyzji o warunkach zabudowy wydaje miasto? Ile działek komunalnych sprzedano pod zabudowę? Te pytania – w związku z rosnącym zainteresowaniem mieszkańców polityką przestrzenną – zadali w zapytaniu z 21 czerwca 2023 r. radni Jolanta Niezgodzka i Piotr Uhle. Odpowiedź magistratu przynosi szczegółowe dane za lata 2019–2023.
Radni pytali o skalę procedur planistycznych, decyzji administracyjnych oraz sprzedaży gruntów komunalnych.
Wnioski o plany miejscowe i uchwały
Z odpowiedzi wynika, że w latach 2019–31 maja 2023 r. do Urzędu Miejskiego Wrocławia wpłynęło łącznie 363 wnioski o przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
– 2019 r. – 88 wniosków
– 2020 r. – 78 wniosków
– 2021 r. – 99 wniosków
– 2022 r. – 70 wniosków
– do 31 maja 2023 r. – 28 wniosków
W tym samym okresie Rada Miejska podjęła 114 uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planów oraz 96 uchwał o ich uchwaleniu. Obecnie – jak wskazano w odpowiedzi – w opracowaniu znajduje się 90 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Decyzje o warunkach zabudowy: wyraźny wzrost w 2022 roku
Jeszcze wyraźniejsza jest skala wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W latach 2019–31 maja 2023 r. wpłynęło ich łącznie 3587, z czego najwięcej w 2022 roku – aż 1098.
– 2019 r. – 780 wniosków
– 2020 r. – 661 wniosków
– 2021 r. – 706 wniosków
– 2022 r. – 1098 wniosków
– do 31 maja 2023 r. – 342 wnioski
W odpowiedzi podano również liczbę wydanych decyzji WZ w tym okresie – od 489 w 2019 r. do 409 w 2021 r. (w 2022 i 2023 r. w dokumencie wskazano liczbę wpływów, co może świadczyć o trwających postępowaniach).
Pozwolenia na budowę: trend spadkowy
W zakresie pozwoleń na budowę widać wyraźny trend spadkowy. Liczba złożonych wniosków zmniejszyła się z 3551 w 2019 r. do 1599 w 2022 r.
– „Ilość wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (…)” – 3551 w 2019 r., 3401 w 2020 r., 2374 w 2021 r., 1599 w 2022 r., 656 do 31 maja 2023 r.
Podobnie spada liczba wydawanych decyzji o pozwoleniu na budowę – z 2981 w 2019 r. do 1381 w 2022 r.
Lokale komunalne i sprzedaż gruntów
W odpowiedzi znalazła się także informacja, że od 1 stycznia 2019 r. do 31 maja 2023 r. nie oddano do użytku żadnych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
– „Od 1 stycznia 2019 r. do 31 maja 2023 r. nie oddano do użytku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy.”
Jednocześnie w tym samym okresie sprzedano łącznie 396 działek komunalnych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, usługi oraz aktywność gospodarczą:
– 2019 r. – 86 działek
– 2020 r. – 73 działki
– 2021 r. – 121 działek
– 2022 r. – 86 działek
– do 31 maja 2023 r. – 30 działek
Obraz polityki przestrzennej
Zapytanie z 21 czerwca 2023 r. pozwala spojrzeć syntetycznie na skalę procesów urbanistycznych we Wrocławiu: setki wniosków planistycznych, tysiące decyzji administracyjnych, dziesiątki sprzedanych gruntów komunalnych rocznie – przy jednoczesnym braku nowych lokali komunalnych oddanych do użytku w analizowanym okresie.
Dane te stanowią punkt wyjścia do szerszej dyskusji o kierunkach rozwoju miasta, relacji między planowaniem miejscowym a decyzjami WZ oraz roli gminy jako właściciela i inwestora.
Pełna treść zapytania i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/67185/zapytanie-w-sprawie-zainteresowania-mieszkancow-zwracamy-sie-z-nastepujacymi-pytaniami
Interpelacja: „w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Rychtalskiej, Browarnej oraz linii kolejowej we Wrocławiu”
Zmiana projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ul. Rychtalskiej i Browarnej, polegająca na odejściu od przeznaczenia 8,39 ha pod zieleń i sport na rzecz zabudowy mieszkaniowej, stała się przedmiotem interpelacji radnych Jolanty Niezgodzkiej i Piotra Uhle z 21 czerwca 2023 r. Radni pytali m.in. o zgodność działań miasta ze Studium, wpływ decyzji o warunkach zabudowy oraz możliwość realizacji szkoły na terenie objętym planem.
W interpelacji przypomniano, że 8 listopada 2021 r. opublikowano pierwszą wersję projektu mpzp, która przewidywała znaczący teren zieleni.
– „8 listopada 2021 r. opublikowany został (…) projekt miejscowego planu (…) który zakładał zaplanowanie 8,39 ha na terenie oznaczonym jako 1Z, gdzie przewidziane zostały m.in. polany rekreacyjne i terenowe urządzenia sportowe.”
Radni wskazywali, że dla mieszkańców Kiełczowa i Kleczkowa była to realna szansa na powstanie potrzebnej zieleni. Tymczasem w lipcu 2022 r. opublikowano kolejną wersję projektu, w której niemal cały dotychczasowy teren zielony przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową.
Decyzje WZ a projekt planu
W odpowiedzi z 5 lipca 2023 r. wiceprezydent Jakub Mazur potwierdził, że 8 listopada 2021 r. wyraził zgodę na publikację pierwszej wersji projektu planu.
– „Zgodnie z przepisami prawa projekt mpzp nie musi uwzględniać wydanych decyzji o warunkach zabudowy.”
Podkreślono, że plan miejscowy sporządza prezydent miasta i – w ocenie organu wykonawczego – projekt od początku nie naruszał ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia.
Jednocześnie przypomniano, że postępowania dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i procedura planistyczna mogą toczyć się równolegle i niezależnie od siebie.
– „Opisane postępowania decyzji i planu mogą toczyć się równocześnie i niezależnie od siebie.”
Miasto wskazało także, że dopiero wejście w życie planu miejscowego – na mocy art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – może skutkować uchyleniem wydanej decyzji o warunkach zabudowy.
Wniosek o udostępnienie korespondencji
Radni w interpelacji wnioskowali o udostępnienie korespondencji między gminą a właścicielami nieruchomości, w tym pism i deklaracji inwestora dotyczących ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.
W odpowiedzi wskazano, że interpelacja służy uzyskaniu informacji, a nie udostępnianiu dokumentów.
– „W ramach interpelacji czy zapytań udziela się odpowiedzi na piśmie w zakresie podniesionym w interpelacji, a nie udostępnienia dokumentów.”
Ewentualne udostępnienie dokumentów wymaga złożenia odrębnego wniosku w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej.
Teren pod usługi edukacji
Jednym z kluczowych pytań było przeznaczenie terenu oznaczonego symbolem 1UO – jako rezerwy pod usługi edukacji. Radni pytali, czy miasto planuje realizację szkoły i czy przewiduje wykup nieruchomości.
W odpowiedzi wyjaśniono, że teren 1UO stanowi rezerwę obszarową i nie jest w projekcie uchwały przeznaczony na cel publiczny, jednak umożliwia realizację inwestycji z udziałem nadzoru gminy, np. w formule partnerstwa publiczno-prywatnego.
– „Proponowana w aktualnej wersji mpzp lokalizacja usług edukacji jest najbardziej optymalna.”
Miasto podkreśliło, że na obecnym etapie prac nie pojawiły się okoliczności wskazujące na brak zgody właściciela nieruchomości dla takiej lokalizacji szkoły.
Kompromis między interesami
W końcowej części odpowiedzi wiceprezydent przypomniał, że procedura planistyczna jest próbą pogodzenia interesów mieszkańców z aspiracjami inwestorów.
– „Proces projektowy (…) jest próbą osiągnięcia kompromisu pomiędzy potrzebami mieszkańców, a presją aspiracji inwestycyjnych właścicieli nieruchomości.”
Magistrat zapewnił, że aktualny projekt planu – będący na etapie uzgodnień – uwzględnia wymagania ładu przestrzennego, analizy komunikacyjne i infrastrukturalne, a także nie narusza ustaleń Studium.
Interpelacja z 21 czerwca 2023 r. pokazuje, jak silne emocje budzi kierunek zagospodarowania terenów poprzemysłowych i kolejowych w rejonie Rychtalskiej i Browarnej. Ostateczny kształt planu rozstrzygnie, czy obszar ten stanie się przede wszystkim terenem nowej zabudowy mieszkaniowej, czy zachowa istotną funkcję zieleni i usług publicznych.
Pełna treść interpelacji i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/67184/interpelacja-w-sprawie-miejscowego-planu-zagospodarowania-przestrzennego-w-rejonie-ulic-rychtalskiej-browarnej-oraz-linii-kolejowej-we-wroclawiu
Zapytanie: „w sprawie zagospodarowania przestrzennego osiedla Nowe Żerniki”
Budowa zespołu szkolno-przedszkolnego na Nowych Żernikach planowana jest dopiero na lata 2026–2028 – wynika z odpowiedzi magistratu na zapytanie radnych Jolanty Niezgodzkiej i Piotra Uhle z 21 czerwca 2023 r. Pismo dotyczyło zarówno harmonogramu budowy placówki oświatowej, jak i zobowiązań infrastrukturalnych nałożonych na inwestorów prywatnych.
W zapytaniu radni podkreślali, że Nowe Żerniki były projektowane jako modelowe osiedle z pełną infrastrukturą społeczną.
– „Nowe Żerniki to modelowe osiedle. Pomyślane zostało jako jednostka wyposażona w podnoszące komfort życia elementy charakterystyczne dla miasta. Na terenie osiedla znaleźć się miały m.in.: szkoła, przedszkole i dom kultury.”
Radni pytali o etap przygotowań do budowy zespołu szkolno-przedszkolnego oraz o szczegółowy harmonogram prac. Interesowały ich również obowiązki partycypacyjne nałożone na podmioty, które nabyły od gminy nieruchomości sąsiadujące z terenem przeznaczonym pod usługi edukacyjne.
Szkoła najwcześniej w 2026 roku
W odpowiedzi z 4 lipca 2023 r. miasto poinformowało, że realizacja Zespołu Szkolno-Przedszkolnego została zaplanowana na lata 2026–2028.
– „Realizacja Zespołu Szkolno – Przedszkolnego zaplanowana jest do realizacji w latach 2026–2028 i termin ten wiąże się przede wszystkim z tempem rozwoju nowego osiedla, na terenie którego w dalszym ciągu realizowane są inwestycje mieszkaniowe.”
Magistrat wskazał przy tym, że na obszarze osiedla funkcjonują już m.in. żłobek i przedszkole. Harmonogram budowy szkoły uzależniono od dalszego tempa rozwoju zabudowy mieszkaniowej.
Obowiązki inwestorów: drogi i partycypacja w kosztach
Druga część zapytania dotyczyła warunków sprzedaży miejskich działek oraz zobowiązań infrastrukturalnych nałożonych na nabywców. Jak wynika z odpowiedzi, nieruchomości były oferowane w trzech odrębnych pakietach.
W każdym przypadku inwestorzy zostali zobowiązani do realizacji określonej infrastruktury drogowej – w tym budowy odcinków ulic Maxa Berga, Witolda Lipińskiego, drogi 1KDL, a także partycypacji w kosztach budowy fragmentu Alei Architektów (ulicy klasy zbiorczej z chodnikiem i ścieżką rowerową).
– „Na podstawie wymagań wskazanych przez Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta nabywcy nieruchomości zostali zobowiązani do wykonania niezbędnej infrastruktury drogowej.”
W zależności od oferty, partycypacja w kosztach budowy odcinka Alei Architektów wynosiła 65% lub 35% kosztów inwestycji. Dodatkowo nabywcy zostali poinformowani o możliwości współfinansowania zagospodarowania skweru Hansa Scharouna – obejmującego place zabaw, boiska, górkę rekreacyjną, zdrój oraz ogrody deszczowe.
Umowy notarialne nie dla radnych
Radni wnioskowali również o udostępnienie umów sprzedaży zawartych między Gminą Wrocław a obecnymi właścicielami działek. W odpowiedzi miasto powołało się na przepisy Prawa o notariacie, wskazując, że wypisy aktów notarialnych mogą być wydawane wyłącznie stronom aktu lub ich następcom prawnym, ewentualnie innym osobom – za zgodą stron albo na podstawie prawomocnego postanowienia sądu.
Oznacza to, że radni – bez zgody stron umowy – nie mogą uzyskać wypisów aktów notarialnych w trybie zwykłego wniosku.
Modelowe osiedle a tempo infrastruktury
Zapytanie pokazuje napięcie między wizją „modelowego osiedla” a realnym tempem realizacji infrastruktury publicznej. Choć teren pod szkołę został zabezpieczony w miejscowym planie, jej budowa została odsunięta o kilka lat. Jednocześnie miasto wskazuje, że część infrastruktury drogowej powstaje w formule zobowiązań nakładanych na inwestorów prywatnych.
Pełna treść zapytania i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/67181/zapytanie-w-sprawie-zagospodarowania-przestrzennego-osiedla-nowe-zerniki
Zapytanie: W sprawie lex deweloper
Cztery wnioski w trybie tzw. „lex deweloper” wpłynęły do Prezydenta Wrocławia od 1 stycznia 2020 r. – wszystkie jednego dnia, 11 maja 2023 r. Tak wynika z odpowiedzi na zapytanie radnych Jolanty Niezgodzkiej i Piotra Uhle z 21 czerwca 2023 r., dotyczące procedur prowadzonych na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Radni pytali wprost:
– „Czy od 1 stycznia 2020 r. wpłynęły do Urzędu Miejskiego Wrocławia wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie art. 7 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących?”
Interesowało ich także, jakich lokalizacji dotyczyły wnioski, kto je złożył i jaki był cel planowanych inwestycji.
Cztery wnioski jednego dnia
W odpowiedzi z początku lipca 2023 r. wiceprezydent Jakub Mazur poinformował, że w badanym okresie do Prezydenta Wrocławia wpłynęły cztery wnioski w trybie art. 7 ustawy.
– „W terminie którego dotyczy zapytanie, do Prezydenta Wrocławia wpłynęły 4 wnioski w przytoczonym trybie. Wszystkie wnioski zostały złożone w dniu 11 maja 2023 r.”
Wnioski zostały poddane analizie formalnej. Urząd stwierdził braki i – zgodnie z ustawą – wezwał wnioskodawców do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wpłynęły w połowie czerwca 2023 r., jednak ponowna analiza wykazała kolejne braki, zwłaszcza w zakresie inwestycji towarzyszących.
– „Ponowna analiza uzupełnionych wniosków wykazała dalsze braki, w szczególności dotyczące regulacji w zakresie inwestycji towarzyszących.”
Miasto zapowiedziało ponowne wezwanie do uzupełnienia dokumentacji.
Gdzie planowane są inwestycje?
Złożone wnioski dotyczą trzech obszarów miasta:
– dawnej stoczni „Zacisze” przy ul. Kościerzyńskiej,
– terenu dawnego przedsiębiorstwa „Transbud” przy al. Armii Krajowej,
– obszaru w rejonie ulic Lotniczej, Metalowców, Stargardzkiej oraz rzeki Ślęzy (rozbitego na dwie części – „północ” i „południe”).
Wszystkie wnioski zostały złożone przez osoby prawne i dotyczą inwestycji mieszkaniowych wraz z inwestycjami towarzyszącymi – czyli infrastruktury, która zgodnie z ustawą powinna towarzyszyć zabudowie mieszkaniowej.
Dokumentacja w BIP po uzupełnieniu
Urząd zapowiedział, że pełna dokumentacja zostanie opublikowana w Biuletynie Informacji Publicznej po otrzymaniu kompletnych wniosków.
Oznacza to, że na moment udzielania odpowiedzi procedura była w toku i nie przeszła jeszcze etapu formalnej kompletności.
„Lex deweloper” w praktyce
Zapytanie pokazuje, że choć od 2020 r. do maja 2023 r. do Wrocławia nie trafiały wnioski w trybie specustawy mieszkaniowej, w jednym dniu pojawiły się cztery – dotyczące strategicznych i dużych obszarów miasta. Procedura „lex deweloper” pozwala bowiem realizować inwestycje mieszkaniowe niezależnie od ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów ustawowych i uzyskania zgody rady gminy.
Pełna treść zapytania i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/67183/zapytanie-w-sprawie-wnioskow-o-ustalenie-lokalizacji-inwestycji
Zapytanie: „w sprawie wydania warunków zabudowy dla inwestycji planowanej do realizacji na terenie obręb Krzyki, AR_8, działka nr 47”
Czy mimo rozpoczętej procedury planistycznej miasto może wydać decyzję o warunkach zabudowy dla kontrowersyjnej inwestycji na Krzykach? Takie pytanie skierowali do prezydenta Wrocławia radni Jolanta Niezgodzka i Piotr Uhle w zapytaniu złożonym 27 kwietnia 2023 r., dotyczącym działki nr 47 (obręb Krzyki, AR_8).
Radni przypomnieli, że 24 listopada 2022 r. Rada Miejska Wrocławia podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Krzyckiej, al. Karkonoskiej i Przyjaźni.
– „Było to ważne przystąpienie, ponieważ obejmowało teren, o ochronę którego zabiegali mieszkańcy. Chodziło o działki u zbiegu ulicy Letniej i Krzyckiej – mieszkańcy i Rada Osiedla Krzyki-Partynice sprzeciwiali się powstaniu w trybie ustalenia warunków zabudowy inwestycji, która zaburzy historyczny układ urbanistyczny osiedla oraz wygeneruje szereg problemów funkcjonalnych w sąsiedztwie.”
Radni pytali wprost, czy mimo podjętej uchwały planistycznej prezydent planuje wydać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym oraz dwóch budynków usługowych połączonych łącznikiem, wraz z infrastrukturą techniczną.
Wniosek złożony przed uchwałą planistyczną
W odpowiedzi z 4 maja 2023 r. miasto wskazało, że postępowanie administracyjne w sprawie warunków zabudowy zostało wszczęte na wniosek inwestora z 12 marca 2021 r., a więc ponad półtora roku przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.
– „Wniosek w przedmiotowej sprawie został złożony w dniu 12 marca 2021 r., natomiast uchwała intencyjna została podjęta przez Radę Miejską Wrocławia w dniu 24 listopada 2022 r.”
Miasto wyjaśniło, że zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawieszenie postępowania w sprawie warunków zabudowy jest możliwe jedynie na określony czas – do 9 miesięcy (a po nowelizacji od 23 kwietnia 2023 r. – do 18 miesięcy) od dnia złożenia wniosku. W tym przypadku termin ten już upłynął.
– „Ze względu na upływ czasu, zawieszenie na podstawie art. 62 ust. 1 nie było możliwe.”
Uchwała o planie nie blokuje decyzji WZ
W odpowiedzi podkreślono również, że samo podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu nie powoduje automatycznego umorzenia postępowania w sprawie warunków zabudowy.
– „Podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie skutkuje także bezprzedmiotowością rozpatrywanego wniosku o warunki zabudowy i nie stanowi przesłanki do umorzenia postępowania.”
Miasto wskazało, że organ jest zobligowany zakończyć toczące się postępowanie decyzją administracyjną – pozytywną lub odmowną – po zebraniu całości materiału dowodowego i analizie okoliczności faktycznych oraz prawnych.
Spór między trybem WZ a planowaniem miejscowym
Sprawa pokazuje napięcie między procedurą wydawania decyzji o warunkach zabudowy a długotrwałym procesem sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W tym przypadku wniosek inwestora wyprzedził działania planistyczne miasta, co – jak wynika z odpowiedzi – ograniczyło możliwość jego zawieszenia.
Dla mieszkańców rejonu Krzyckiej i Letniej oznacza to, że mimo rozpoczęcia prac nad planem miejscowym, postępowanie w sprawie warunków zabudowy toczy się dalej i musi zakończyć się formalną decyzją administracyjną.
Pełna treść zapytania i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/66019/zapytanie-w-sprawie-wydania-warunkow-zabudowy-dla-inwestycji-planowanej-do-realizacji-na-terenie-obreb-krzyki-ar8-dzialka-nr-47
Interpelacja: w sprawie projektów MPZP w rejonie ulicy Wałonskiej, Szybkiej oraz Na Niskich Łąkach we Wrocławiu
Zmiany w dwóch projektach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na Przedmieściu Oławskim – w rejonie ul. gen. Romualda Traugutta oraz ulic Na Niskich Łąkach i Szybkiej – stały się przedmiotem interpelacji Piotra Uhle i Jolanty Niezgodzkiej z dnia 4 kwietnia 2023 r. Radni przekazali w niej obawy mieszkańców dotyczące intensywności zabudowy, parkowania, ruchu samochodowego oraz jakości przestrzeni publicznych.
Park sensoryczny i jakość przestrzeni publicznej
W interpelacji radni odnieśli się m.in. do planowanej realizacji parku sensorycznego na działce nr 8/19 AM-6 obręb Południe oraz do jakości już istniejącej infrastruktury. – Wskazanie kto ma zrealizować park sensoryczny (…) oraz czy inwestor, który zobowiązał się go zrealizować zrobi go w lepszym standardzie niż zrealizowany przez niego jedyny plac zabaw dla 1,5 tys. mieszkańców okolic ul. Wałońskiej?
Radni pytali także, czy projekt był współtworzony z architektem dostępności. W odpowiedzi z 18 kwietnia 2023 r. wiceprezydent wskazał, że plan miejscowy nie jest dokumentem realizacyjnym.
– Plan miejscowy nie jest natomiast planem realizacyjnym, skutkującym po jego uchwaleniu natychmiastowym uruchomieniem procesów inwestycyjnych i wykonawczych. Podkreślono, że standard i jakość infrastruktury zależą od inwestora, a place zabaw i mała architektura są ustawowo wyjęte spod jurysdykcji mpzp.
Parkowanie i polityka mobilności
Jednym z kluczowych tematów interpelacji była kwestia miejsc postojowych oraz obawy mieszkańców o niedobór parkingów. W odpowiedzi szeroko wyjaśniono, że wskaźniki miejsc postojowych wynikają z miejskiej polityki mobilności i zapisów Studium.
– Studium (…) wyznacza w mieście strefy dostępności, w ramach których określa politykę parkingową, w tym różnicuje zalecenia w zakresie wskaźników miejsc postojowych. W centrum i śródmieściu, gdzie dostępność transportu publicznego jest największa, obniżanie wskaźników parkingowych jest elementem świadomej strategii.
– Maksymalne obserwowane zapotrzebowanie na miejsca postojowe nie może być minimalną wymaganą podażą parkingową. Jednocześnie zaznaczono, że ustalony wskaźnik określa minimalną liczbę miejsc postojowych i nie ogranicza inwestora w budowie większej ich liczby.
Ruch samochodowy i układ komunikacyjny
Mieszkańcy wyrażali obawy o potencjalne zwiększenie ruchu omijającego główne trasy komunikacyjne, zwłaszcza w rejonie skrzyżowania ul. Pułaskiego i Traugutta. W odpowiedzi wskazano, że projekt planu ogranicza charakter nowych powiązań drogowych.
– Powiązania równoległe do ulicy gen. Romualda Traugutta (…) nie mają charakteru publicznego i przelotowego, a co za tym idzie nie stanowią zagrożenia zwiększeniem ruchu omijającego główne trasy. Plan zakłada organizację dróg wewnętrznych z priorytetem dla pieszych i rowerzystów oraz wyposażenie ich w zieleń.
Strefa śródmiejska i dominanta 55 metrów
Radni pytali również o zasadność wprowadzenia zabudowy śródmiejskiej oraz o możliwość realizacji dominanty o wysokości do 55 metrów. W odpowiedzi wyjaśniono, że obszar Przedmieścia Oławskiego w Studium został zakwalifikowany do kształtowania śródmiejskiego stylu zamieszkiwania.
– Strefa śródmiejska sprzyja zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej układu urbanistycznego i liberalizuje przepisy odnoszące się do norm nasłonecznienia (…) jednak nie niweluje ich co do zasady. Podkreślono także, że plan miejscowy nie ma wpływu na wybór formatu biznesowego inwestora, wielkość mieszkań ani model sprzedaży czy wynajmu lokali.
Renta planistyczna i roszczenia
W interpelacji pojawiło się również pytanie o szacunkową wysokość potencjalnej renty planistycznej. W odpowiedzi wskazano, że na etapie sporządzania planu nie sporządza się operatów szacunkowych. – Na etapie sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie sporządza się operatów szacunkowych, które pozwalają na jednoznaczne określenie kwoty renty planistycznej. Ewentualne roszczenia wynikające z uchwalenia planu są szacowane w odrębnym postępowaniu administracyjnym lub sądowym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Spór o kierunek rozwoju Przedmieścia Oławskiego
Interpelacja z 4 kwietnia 2023 r. pokazuje napięcie pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców dotyczącymi jakości życia, zieleni i infrastruktury społecznej a miejską strategią zagęszczania zabudowy w obszarach śródmiejskich. Odpowiedź magistratu koncentruje się na formalnym charakterze planu miejscowego oraz strategicznych dokumentach miejskich, wskazując, że wiele kwestii podnoszonych przez mieszkańców wykracza poza zakres regulacyjny mpzp i zależy od decyzji inwestorów oraz późniejszych etapów projektowych.
Zapytanie: Ochrona zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego i dawnych basenów
25 czerwca 2021 r. radni Rady Miejskiej Wrocławia – w tym Piotr Uhle, Magdalena Razik-Trziszka, Dorota Galant oraz Jolanta Niezgodzka – skierowali do Prezydenta Wrocławia zapytanie dotyczące ochrony zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego, w tym zespołu dawnych odkrytych basenów sportowo-rekreacyjnych przy al. I.J. Paderewskiego 35. Odpowiedź została udzielona 15 lipca 2021 r.
Treść zapytania (PDF)
Odpowiedź na zapytanie (PDF)
Zwłoka w reakcji na protesty mieszkańców
Radni pytali m.in., dlaczego Prezydent tak długo nie zabierał głosu w sprawie niszczenia zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego, mimo protestów mieszkańców oraz interwencji posłów i radnych.
– Dlaczego Pan Prezydent tak długo zwlekał z zabraniem głosu w sprawie niszczenia zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego? – wskazano w zapytaniu.
W odpowiedzi podkreślono, że Prezydent podjął dodatkowe działania ze względu na silne emocje społeczne, choć decyzje administracyjne dotyczące tej działki były zgodne z obowiązującymi uwarunkowaniami prawnymi oraz wcześniejszymi decyzjami Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Status ochrony konserwatorskiej
W odpowiedzi szczegółowo opisano status prawny terenu. Cały obszar dawnych Terenów Olimpijskich został wpisany do rejestru zabytków decyzją z 14 czerwca 1991 r. (nr A/4225/457/Wm). Wpis obejmuje m.in. stadion olimpijski, trybuny, wieżę zegarową, dziedziniec honorowy, budynki kas, korty tenisowe oraz historyczne układy zieleni.
Jednocześnie wskazano, że relikty basenu nie zostały literalnie wymienione w decyzji o wpisie do rejestru zabytków ani objęte indywidualną ochroną.
– Relikty basenu nie zostały wymienione w decyzji o wpisie do rejestru zabytków – wyjaśniono w odpowiedzi.
W 2008 r. Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków wyraził zgodę na podział geodezyjny terenu, co doprowadziło do wyodrębnienia działek obejmujących m.in. ruiny niecek basenowych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Radni pytali także o zgodność planowanej zabudowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi wskazano, że działka nr 1/8, AM-9, obręb Zalesie, objęta jest obowiązującym MPZP uchwalonym 27 czerwca 2013 r. (Uchwała nr XLVI/1106/13).
Plan dopuszcza na tym terenie m.in. usługi, zabudowę zamieszkiwania zbiorowego oraz infrastrukturę drogową i techniczną. Ustalono również nieprzekraczalne linie zabudowy i parametry dotyczące wysokości obiektów.
– Projekt planu został uzgodniony przez Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków – podkreślono w odpowiedzi.
Decyzje konserwatorskie i ministerialne
W 2017 r. Miejski Konserwator Zabytków wydał decyzję odmawiającą pozwolenia konserwatorskiego dla planowanej zabudowy. Decyzja ta została jednak utrzymana w mocy przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w zakresie zgodności z planem miejscowym.
W 2020 r. Miejski Konserwator Zabytków wydał decyzję nr 708/2020, uzgadniającą planowaną inwestycję polegającą na budowie budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w parterze oraz garażem podziemnym.
– Planowane zamierzenie (…) w ocenie Miejskiego Konserwatora Zabytków jest zgodne z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wskazano w odpowiedzi.
Usunięcie drzew i nasadzenia zastępcze
W odpowiedzi odniesiono się również do kwestii wycinki drzew. Decyzją z 17 grudnia 2020 r. zezwolono na usunięcie łącznie 138 drzew oraz 83 m² skupin krzewów, przy jednoczesnym nałożeniu obowiązku wykonania nasadzeń zastępczych – 24 drzew oraz 501,10 m² krzewów.
Naliczono także opłatę za usunięcie części drzew i krzewów w wysokości 529 135 zł.
– Inwestor został zobowiązany do wniesienia opłaty (…) w kwocie 529 135 zł – wskazano w odpowiedzi.
Podkreślono, że większość usuwanych drzew to samosiewy, a tylko cztery egzemplarze miały obwód pnia przekraczający 100 cm.
Postępowania i dalsze działania
W odpowiedzi wyjaśniono, że wznowienie postępowania administracyjnego jest możliwe wyłącznie w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego, a organ nie posiada wiedzy o przesłankach do takiego działania.
Na zakończenie wskazano, że sprawa została przekazana Dolnośląskiemu Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków w związku z pismem Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu z 6 lipca 2021 r.
Zapytanie dotyczyło jednej z najbardziej kontrowersyjnych inwestycji realizowanych na terenie zabytkowego kompleksu w Wrocław. Odpowiedź szczegółowo opisuje podstawy prawne wydanych decyzji, status ochrony konserwatorskiej oraz uwarunkowania planistyczne, stanowiące podstawę do wydania zgód administracyjnych.
Zapytanie: Udostępnienie projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę przy al. I.J. Paderewskiego 35
9 czerwca 2021 r. radni Rady Miejskiej Wrocławia – w tym Piotr Uhle, Jolanta Niezgodzka oraz Agnieszka Kędzierska – skierowali do Prezydenta Wrocławia zapytanie dotyczące udostępnienia projektu architektoniczno-budowlanego oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę dla inwestycji przy al. Ignacego Jana Paderewskiego 35 we Wrocławiu (obręb Zalesie). Odpowiedź została udzielona 23 czerwca 2021 r. przez Wydział Architektury i Budownictwa.
Treść zapytania (PDF)
Odpowiedź na zapytanie (PDF)
Zakres wniosku radnych
Radni wnieśli o udostępnienie:
– projektu architektoniczno-budowlanego stanowiącego podstawę do wydania decyzji nr 842/2021 z dnia 16 marca 2021 r.;
– decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę dwóch budynków techniczno-gospodarczo-sanitarnych, niecek basenowych oraz trybun ze schodami terenowymi na działce nr 1/8, AR-9, obręb Zalesie;
– wniosku inwestora o wydanie pozwolenia na budowę wraz ze wszystkimi załącznikami.
Zapytanie dotyczyło inwestycji realizowanej na terenie dawnych Terenów Olimpijskich.
Decyzja nr 842/2021 i pozwolenie na budowę
W odpowiedzi wskazano, że w dniu 16 marca 2021 r. została wydana decyzja Prezydenta Wrocławia nr 842/2021 zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielająca pozwolenia na budowę domu studenckiego z lokalami usługowymi w poziomie przyziemia oraz garażem podziemnym.
Inwestycja obejmuje również rozbiórkę dwóch budynków techniczno-gospodarczo-sanitarnych, niecek basenowych oraz trybun ze schodami terenowymi na działce nr 1/8.
– Projekt budowlany zatwierdzony decyzją nr 842/2021 z dnia 16 marca 2021 r. spełnia wymagania przywołanego art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane – wskazano w odpowiedzi.
Podkreślono, że w przypadku spełnienia wszystkich ustawowych wymagań organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przebieg postępowania administracyjnego
Z przedstawionej odpowiedzi wynika, że:
– 30 listopada 2020 r. inwestor (Dolnośląskie Inwestycje S.A. S.K.A.) wystąpił o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę;
– 10 grudnia 2020 r. zobowiązano wnioskodawcę do sprecyzowania funkcji budynku oraz przedłożenia zgody właściciela obiektów na rozbiórkę;
– 15 grudnia 2020 r. wniosek został uzupełniony;
– 18 stycznia 2021 r. postanowieniem nr 135/2021 zobowiązano inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projektach budowlanych;
– 1 marca 2021 r. projekty budowlane zostały uzupełnione;
– 10 maja 2021 r. zarejestrowano dziennik budowy.
Uzgodnienia i decyzje konserwatorskie
W odpowiedzi wskazano również, że do dokumentacji projektowej dołączono wymagane pisma, uzgodnienia i decyzje, w tym:
– decyzję Miejskiego Konserwatora Zabytków nr 708/2020 z 7 września 2020 r., udzielającą zgody na prowadzenie robót budowlanych po rozbiórce zespołu basenów na Terenach Olimpijskich wpisanych do rejestru zabytków;
– decyzję konserwatorską nr 1317/2020 z 17 grudnia 2020 r., zezwalającą na usunięcie drzew i krzewów kolidujących z inwestycją;
– pisma Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 3 lipca 2020 r. i 21 października 2020 r., określające warunki postępowania w przypadku odkryć archeologicznych;
– uzgodnienie Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta z 1 marca 2021 r. dotyczące obsługi komunikacyjnej inwestycji.
Udostępnienie dokumentów
W odpowiedzi wskazano, że brak żądanych akt w Wydziale Architektury i Budownictwa uniemożliwiał ich bezpośrednie udostępnienie. W związku z tym w załączeniu przekazano kopie dokumentów, które były wcześniej udostępnione na podstawie wniosków o dostęp do informacji publicznej.
– W załączeniu przesyłam kopie dokumentów, które zostały udostępnione na podstawie wniosków (…) o dostępie do informacji publicznej – wskazano w piśmie.
Kontekst inwestycji
Zapytanie dotyczyło jednej z najbardziej dyskutowanych inwestycji realizowanych na terenie dawnych Terenów Olimpijskich w Wrocław. Odpowiedź szczegółowo opisuje przebieg postępowania administracyjnego, zakres uzyskanych uzgodnień oraz podstawy prawne wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przedstawione informacje pozwalają prześledzić zarówno etapy formalne, jak i zakres dokumentacji, na podstawie której organ wydał decyzję nr 842/2021.