Zmiany w dwóch projektach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na Przedmieściu Oławskim – w rejonie ul. gen. Romualda Traugutta oraz ulic Na Niskich Łąkach i Szybkiej – stały się przedmiotem interpelacji Piotra Uhle i Jolanty Niezgodzkiej z dnia 4 kwietnia 2023 r. Radni przekazali w niej obawy mieszkańców dotyczące intensywności zabudowy, parkowania, ruchu samochodowego oraz jakości przestrzeni publicznych.
Park sensoryczny i jakość przestrzeni publicznej
W interpelacji radni odnieśli się m.in. do planowanej realizacji parku sensorycznego na działce nr 8/19 AM-6 obręb Południe oraz do jakości już istniejącej infrastruktury. – Wskazanie kto ma zrealizować park sensoryczny (…) oraz czy inwestor, który zobowiązał się go zrealizować zrobi go w lepszym standardzie niż zrealizowany przez niego jedyny plac zabaw dla 1,5 tys. mieszkańców okolic ul. Wałońskiej?
Radni pytali także, czy projekt był współtworzony z architektem dostępności. W odpowiedzi z 18 kwietnia 2023 r. wiceprezydent wskazał, że plan miejscowy nie jest dokumentem realizacyjnym.
– Plan miejscowy nie jest natomiast planem realizacyjnym, skutkującym po jego uchwaleniu natychmiastowym uruchomieniem procesów inwestycyjnych i wykonawczych. Podkreślono, że standard i jakość infrastruktury zależą od inwestora, a place zabaw i mała architektura są ustawowo wyjęte spod jurysdykcji mpzp.
Parkowanie i polityka mobilności
Jednym z kluczowych tematów interpelacji była kwestia miejsc postojowych oraz obawy mieszkańców o niedobór parkingów. W odpowiedzi szeroko wyjaśniono, że wskaźniki miejsc postojowych wynikają z miejskiej polityki mobilności i zapisów Studium.
– Studium (…) wyznacza w mieście strefy dostępności, w ramach których określa politykę parkingową, w tym różnicuje zalecenia w zakresie wskaźników miejsc postojowych. W centrum i śródmieściu, gdzie dostępność transportu publicznego jest największa, obniżanie wskaźników parkingowych jest elementem świadomej strategii.
– Maksymalne obserwowane zapotrzebowanie na miejsca postojowe nie może być minimalną wymaganą podażą parkingową. Jednocześnie zaznaczono, że ustalony wskaźnik określa minimalną liczbę miejsc postojowych i nie ogranicza inwestora w budowie większej ich liczby.
Ruch samochodowy i układ komunikacyjny
Mieszkańcy wyrażali obawy o potencjalne zwiększenie ruchu omijającego główne trasy komunikacyjne, zwłaszcza w rejonie skrzyżowania ul. Pułaskiego i Traugutta. W odpowiedzi wskazano, że projekt planu ogranicza charakter nowych powiązań drogowych.
– Powiązania równoległe do ulicy gen. Romualda Traugutta (…) nie mają charakteru publicznego i przelotowego, a co za tym idzie nie stanowią zagrożenia zwiększeniem ruchu omijającego główne trasy. Plan zakłada organizację dróg wewnętrznych z priorytetem dla pieszych i rowerzystów oraz wyposażenie ich w zieleń.
Strefa śródmiejska i dominanta 55 metrów
Radni pytali również o zasadność wprowadzenia zabudowy śródmiejskiej oraz o możliwość realizacji dominanty o wysokości do 55 metrów. W odpowiedzi wyjaśniono, że obszar Przedmieścia Oławskiego w Studium został zakwalifikowany do kształtowania śródmiejskiego stylu zamieszkiwania.
– Strefa śródmiejska sprzyja zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej układu urbanistycznego i liberalizuje przepisy odnoszące się do norm nasłonecznienia (…) jednak nie niweluje ich co do zasady. Podkreślono także, że plan miejscowy nie ma wpływu na wybór formatu biznesowego inwestora, wielkość mieszkań ani model sprzedaży czy wynajmu lokali.
Renta planistyczna i roszczenia
W interpelacji pojawiło się również pytanie o szacunkową wysokość potencjalnej renty planistycznej. W odpowiedzi wskazano, że na etapie sporządzania planu nie sporządza się operatów szacunkowych. – Na etapie sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie sporządza się operatów szacunkowych, które pozwalają na jednoznaczne określenie kwoty renty planistycznej. Ewentualne roszczenia wynikające z uchwalenia planu są szacowane w odrębnym postępowaniu administracyjnym lub sądowym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Spór o kierunek rozwoju Przedmieścia Oławskiego
Interpelacja z 4 kwietnia 2023 r. pokazuje napięcie pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców dotyczącymi jakości życia, zieleni i infrastruktury społecznej a miejską strategią zagęszczania zabudowy w obszarach śródmiejskich. Odpowiedź magistratu koncentruje się na formalnym charakterze planu miejscowego oraz strategicznych dokumentach miejskich, wskazując, że wiele kwestii podnoszonych przez mieszkańców wykracza poza zakres regulacyjny mpzp i zależy od decyzji inwestorów oraz późniejszych etapów projektowych.