Zapytanie: Ile planów, ile decyzji, ile działek? Statystyka polityki przestrzennej Wrocławia 2019–2023
Ile wniosków o sporządzenie planów miejscowych trafia do urzędu? Ile decyzji o warunkach zabudowy wydaje miasto? Ile działek komunalnych sprzedano pod zabudowę? Te pytania – w związku z rosnącym zainteresowaniem mieszkańców polityką przestrzenną – zadali w zapytaniu z 21 czerwca 2023 r. radni Jolanta Niezgodzka i Piotr Uhle. Odpowiedź magistratu przynosi szczegółowe dane za lata 2019–2023.
Radni pytali o skalę procedur planistycznych, decyzji administracyjnych oraz sprzedaży gruntów komunalnych.
Wnioski o plany miejscowe i uchwały
Z odpowiedzi wynika, że w latach 2019–31 maja 2023 r. do Urzędu Miejskiego Wrocławia wpłynęło łącznie 363 wnioski o przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
– 2019 r. – 88 wniosków
– 2020 r. – 78 wniosków
– 2021 r. – 99 wniosków
– 2022 r. – 70 wniosków
– do 31 maja 2023 r. – 28 wniosków
W tym samym okresie Rada Miejska podjęła 114 uchwał o przystąpieniu do sporządzenia planów oraz 96 uchwał o ich uchwaleniu. Obecnie – jak wskazano w odpowiedzi – w opracowaniu znajduje się 90 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Decyzje o warunkach zabudowy: wyraźny wzrost w 2022 roku
Jeszcze wyraźniejsza jest skala wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W latach 2019–31 maja 2023 r. wpłynęło ich łącznie 3587, z czego najwięcej w 2022 roku – aż 1098.
– 2019 r. – 780 wniosków
– 2020 r. – 661 wniosków
– 2021 r. – 706 wniosków
– 2022 r. – 1098 wniosków
– do 31 maja 2023 r. – 342 wnioski
W odpowiedzi podano również liczbę wydanych decyzji WZ w tym okresie – od 489 w 2019 r. do 409 w 2021 r. (w 2022 i 2023 r. w dokumencie wskazano liczbę wpływów, co może świadczyć o trwających postępowaniach).
Pozwolenia na budowę: trend spadkowy
W zakresie pozwoleń na budowę widać wyraźny trend spadkowy. Liczba złożonych wniosków zmniejszyła się z 3551 w 2019 r. do 1599 w 2022 r.
– „Ilość wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (…)” – 3551 w 2019 r., 3401 w 2020 r., 2374 w 2021 r., 1599 w 2022 r., 656 do 31 maja 2023 r.
Podobnie spada liczba wydawanych decyzji o pozwoleniu na budowę – z 2981 w 2019 r. do 1381 w 2022 r.
Lokale komunalne i sprzedaż gruntów
W odpowiedzi znalazła się także informacja, że od 1 stycznia 2019 r. do 31 maja 2023 r. nie oddano do użytku żadnych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
– „Od 1 stycznia 2019 r. do 31 maja 2023 r. nie oddano do użytku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy.”
Jednocześnie w tym samym okresie sprzedano łącznie 396 działek komunalnych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, usługi oraz aktywność gospodarczą:
– 2019 r. – 86 działek
– 2020 r. – 73 działki
– 2021 r. – 121 działek
– 2022 r. – 86 działek
– do 31 maja 2023 r. – 30 działek
Obraz polityki przestrzennej
Zapytanie z 21 czerwca 2023 r. pozwala spojrzeć syntetycznie na skalę procesów urbanistycznych we Wrocławiu: setki wniosków planistycznych, tysiące decyzji administracyjnych, dziesiątki sprzedanych gruntów komunalnych rocznie – przy jednoczesnym braku nowych lokali komunalnych oddanych do użytku w analizowanym okresie.
Dane te stanowią punkt wyjścia do szerszej dyskusji o kierunkach rozwoju miasta, relacji między planowaniem miejscowym a decyzjami WZ oraz roli gminy jako właściciela i inwestora.
Pełna treść zapytania i odpowiedzi dostępna jest w Biuletynie Informacji Publicznej:
https://bip.um.wroc.pl/interpelacja/67185/zapytanie-w-sprawie-zainteresowania-mieszkancow-zwracamy-sie-z-nastepujacymi-pytaniami
Interpelacja: w sprawie projektów MPZP w rejonie ulicy Wałonskiej, Szybkiej oraz Na Niskich Łąkach we Wrocławiu
Zmiany w dwóch projektach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na Przedmieściu Oławskim – w rejonie ul. gen. Romualda Traugutta oraz ulic Na Niskich Łąkach i Szybkiej – stały się przedmiotem interpelacji Piotra Uhle i Jolanty Niezgodzkiej z dnia 4 kwietnia 2023 r. Radni przekazali w niej obawy mieszkańców dotyczące intensywności zabudowy, parkowania, ruchu samochodowego oraz jakości przestrzeni publicznych.
Park sensoryczny i jakość przestrzeni publicznej
W interpelacji radni odnieśli się m.in. do planowanej realizacji parku sensorycznego na działce nr 8/19 AM-6 obręb Południe oraz do jakości już istniejącej infrastruktury. – Wskazanie kto ma zrealizować park sensoryczny (…) oraz czy inwestor, który zobowiązał się go zrealizować zrobi go w lepszym standardzie niż zrealizowany przez niego jedyny plac zabaw dla 1,5 tys. mieszkańców okolic ul. Wałońskiej?
Radni pytali także, czy projekt był współtworzony z architektem dostępności. W odpowiedzi z 18 kwietnia 2023 r. wiceprezydent wskazał, że plan miejscowy nie jest dokumentem realizacyjnym.
– Plan miejscowy nie jest natomiast planem realizacyjnym, skutkującym po jego uchwaleniu natychmiastowym uruchomieniem procesów inwestycyjnych i wykonawczych. Podkreślono, że standard i jakość infrastruktury zależą od inwestora, a place zabaw i mała architektura są ustawowo wyjęte spod jurysdykcji mpzp.
Parkowanie i polityka mobilności
Jednym z kluczowych tematów interpelacji była kwestia miejsc postojowych oraz obawy mieszkańców o niedobór parkingów. W odpowiedzi szeroko wyjaśniono, że wskaźniki miejsc postojowych wynikają z miejskiej polityki mobilności i zapisów Studium.
– Studium (…) wyznacza w mieście strefy dostępności, w ramach których określa politykę parkingową, w tym różnicuje zalecenia w zakresie wskaźników miejsc postojowych. W centrum i śródmieściu, gdzie dostępność transportu publicznego jest największa, obniżanie wskaźników parkingowych jest elementem świadomej strategii.
– Maksymalne obserwowane zapotrzebowanie na miejsca postojowe nie może być minimalną wymaganą podażą parkingową. Jednocześnie zaznaczono, że ustalony wskaźnik określa minimalną liczbę miejsc postojowych i nie ogranicza inwestora w budowie większej ich liczby.
Ruch samochodowy i układ komunikacyjny
Mieszkańcy wyrażali obawy o potencjalne zwiększenie ruchu omijającego główne trasy komunikacyjne, zwłaszcza w rejonie skrzyżowania ul. Pułaskiego i Traugutta. W odpowiedzi wskazano, że projekt planu ogranicza charakter nowych powiązań drogowych.
– Powiązania równoległe do ulicy gen. Romualda Traugutta (…) nie mają charakteru publicznego i przelotowego, a co za tym idzie nie stanowią zagrożenia zwiększeniem ruchu omijającego główne trasy. Plan zakłada organizację dróg wewnętrznych z priorytetem dla pieszych i rowerzystów oraz wyposażenie ich w zieleń.
Strefa śródmiejska i dominanta 55 metrów
Radni pytali również o zasadność wprowadzenia zabudowy śródmiejskiej oraz o możliwość realizacji dominanty o wysokości do 55 metrów. W odpowiedzi wyjaśniono, że obszar Przedmieścia Oławskiego w Studium został zakwalifikowany do kształtowania śródmiejskiego stylu zamieszkiwania.
– Strefa śródmiejska sprzyja zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej układu urbanistycznego i liberalizuje przepisy odnoszące się do norm nasłonecznienia (…) jednak nie niweluje ich co do zasady. Podkreślono także, że plan miejscowy nie ma wpływu na wybór formatu biznesowego inwestora, wielkość mieszkań ani model sprzedaży czy wynajmu lokali.
Renta planistyczna i roszczenia
W interpelacji pojawiło się również pytanie o szacunkową wysokość potencjalnej renty planistycznej. W odpowiedzi wskazano, że na etapie sporządzania planu nie sporządza się operatów szacunkowych. – Na etapie sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie sporządza się operatów szacunkowych, które pozwalają na jednoznaczne określenie kwoty renty planistycznej. Ewentualne roszczenia wynikające z uchwalenia planu są szacowane w odrębnym postępowaniu administracyjnym lub sądowym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Spór o kierunek rozwoju Przedmieścia Oławskiego
Interpelacja z 4 kwietnia 2023 r. pokazuje napięcie pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców dotyczącymi jakości życia, zieleni i infrastruktury społecznej a miejską strategią zagęszczania zabudowy w obszarach śródmiejskich. Odpowiedź magistratu koncentruje się na formalnym charakterze planu miejscowego oraz strategicznych dokumentach miejskich, wskazując, że wiele kwestii podnoszonych przez mieszkańców wykracza poza zakres regulacyjny mpzp i zależy od decyzji inwestorów oraz późniejszych etapów projektowych.
Zapytanie: Ochrona zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego i dawnych basenów
25 czerwca 2021 r. radni Rady Miejskiej Wrocławia – w tym Piotr Uhle, Magdalena Razik-Trziszka, Dorota Galant oraz Jolanta Niezgodzka – skierowali do Prezydenta Wrocławia zapytanie dotyczące ochrony zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego, w tym zespołu dawnych odkrytych basenów sportowo-rekreacyjnych przy al. I.J. Paderewskiego 35. Odpowiedź została udzielona 15 lipca 2021 r.
Treść zapytania (PDF)
Odpowiedź na zapytanie (PDF)
Zwłoka w reakcji na protesty mieszkańców
Radni pytali m.in., dlaczego Prezydent tak długo nie zabierał głosu w sprawie niszczenia zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego, mimo protestów mieszkańców oraz interwencji posłów i radnych.
– Dlaczego Pan Prezydent tak długo zwlekał z zabraniem głosu w sprawie niszczenia zabytkowego kompleksu Stadionu Olimpijskiego? – wskazano w zapytaniu.
W odpowiedzi podkreślono, że Prezydent podjął dodatkowe działania ze względu na silne emocje społeczne, choć decyzje administracyjne dotyczące tej działki były zgodne z obowiązującymi uwarunkowaniami prawnymi oraz wcześniejszymi decyzjami Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Status ochrony konserwatorskiej
W odpowiedzi szczegółowo opisano status prawny terenu. Cały obszar dawnych Terenów Olimpijskich został wpisany do rejestru zabytków decyzją z 14 czerwca 1991 r. (nr A/4225/457/Wm). Wpis obejmuje m.in. stadion olimpijski, trybuny, wieżę zegarową, dziedziniec honorowy, budynki kas, korty tenisowe oraz historyczne układy zieleni.
Jednocześnie wskazano, że relikty basenu nie zostały literalnie wymienione w decyzji o wpisie do rejestru zabytków ani objęte indywidualną ochroną.
– Relikty basenu nie zostały wymienione w decyzji o wpisie do rejestru zabytków – wyjaśniono w odpowiedzi.
W 2008 r. Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków wyraził zgodę na podział geodezyjny terenu, co doprowadziło do wyodrębnienia działek obejmujących m.in. ruiny niecek basenowych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Radni pytali także o zgodność planowanej zabudowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi wskazano, że działka nr 1/8, AM-9, obręb Zalesie, objęta jest obowiązującym MPZP uchwalonym 27 czerwca 2013 r. (Uchwała nr XLVI/1106/13).
Plan dopuszcza na tym terenie m.in. usługi, zabudowę zamieszkiwania zbiorowego oraz infrastrukturę drogową i techniczną. Ustalono również nieprzekraczalne linie zabudowy i parametry dotyczące wysokości obiektów.
– Projekt planu został uzgodniony przez Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków – podkreślono w odpowiedzi.
Decyzje konserwatorskie i ministerialne
W 2017 r. Miejski Konserwator Zabytków wydał decyzję odmawiającą pozwolenia konserwatorskiego dla planowanej zabudowy. Decyzja ta została jednak utrzymana w mocy przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w zakresie zgodności z planem miejscowym.
W 2020 r. Miejski Konserwator Zabytków wydał decyzję nr 708/2020, uzgadniającą planowaną inwestycję polegającą na budowie budynku zamieszkania zbiorowego z usługami w parterze oraz garażem podziemnym.
– Planowane zamierzenie (…) w ocenie Miejskiego Konserwatora Zabytków jest zgodne z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wskazano w odpowiedzi.
Usunięcie drzew i nasadzenia zastępcze
W odpowiedzi odniesiono się również do kwestii wycinki drzew. Decyzją z 17 grudnia 2020 r. zezwolono na usunięcie łącznie 138 drzew oraz 83 m² skupin krzewów, przy jednoczesnym nałożeniu obowiązku wykonania nasadzeń zastępczych – 24 drzew oraz 501,10 m² krzewów.
Naliczono także opłatę za usunięcie części drzew i krzewów w wysokości 529 135 zł.
– Inwestor został zobowiązany do wniesienia opłaty (…) w kwocie 529 135 zł – wskazano w odpowiedzi.
Podkreślono, że większość usuwanych drzew to samosiewy, a tylko cztery egzemplarze miały obwód pnia przekraczający 100 cm.
Postępowania i dalsze działania
W odpowiedzi wyjaśniono, że wznowienie postępowania administracyjnego jest możliwe wyłącznie w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego, a organ nie posiada wiedzy o przesłankach do takiego działania.
Na zakończenie wskazano, że sprawa została przekazana Dolnośląskiemu Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków w związku z pismem Ministerstwa Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu z 6 lipca 2021 r.
Zapytanie dotyczyło jednej z najbardziej kontrowersyjnych inwestycji realizowanych na terenie zabytkowego kompleksu w Wrocław. Odpowiedź szczegółowo opisuje podstawy prawne wydanych decyzji, status ochrony konserwatorskiej oraz uwarunkowania planistyczne, stanowiące podstawę do wydania zgód administracyjnych.
Zapytanie: Udostępnienie projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę przy al. I.J. Paderewskiego 35
9 czerwca 2021 r. radni Rady Miejskiej Wrocławia – w tym Piotr Uhle, Jolanta Niezgodzka oraz Agnieszka Kędzierska – skierowali do Prezydenta Wrocławia zapytanie dotyczące udostępnienia projektu architektoniczno-budowlanego oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę dla inwestycji przy al. Ignacego Jana Paderewskiego 35 we Wrocławiu (obręb Zalesie). Odpowiedź została udzielona 23 czerwca 2021 r. przez Wydział Architektury i Budownictwa.
Treść zapytania (PDF)
Odpowiedź na zapytanie (PDF)
Zakres wniosku radnych
Radni wnieśli o udostępnienie:
– projektu architektoniczno-budowlanego stanowiącego podstawę do wydania decyzji nr 842/2021 z dnia 16 marca 2021 r.;
– decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę dwóch budynków techniczno-gospodarczo-sanitarnych, niecek basenowych oraz trybun ze schodami terenowymi na działce nr 1/8, AR-9, obręb Zalesie;
– wniosku inwestora o wydanie pozwolenia na budowę wraz ze wszystkimi załącznikami.
Zapytanie dotyczyło inwestycji realizowanej na terenie dawnych Terenów Olimpijskich.
Decyzja nr 842/2021 i pozwolenie na budowę
W odpowiedzi wskazano, że w dniu 16 marca 2021 r. została wydana decyzja Prezydenta Wrocławia nr 842/2021 zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielająca pozwolenia na budowę domu studenckiego z lokalami usługowymi w poziomie przyziemia oraz garażem podziemnym.
Inwestycja obejmuje również rozbiórkę dwóch budynków techniczno-gospodarczo-sanitarnych, niecek basenowych oraz trybun ze schodami terenowymi na działce nr 1/8.
– Projekt budowlany zatwierdzony decyzją nr 842/2021 z dnia 16 marca 2021 r. spełnia wymagania przywołanego art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane – wskazano w odpowiedzi.
Podkreślono, że w przypadku spełnienia wszystkich ustawowych wymagań organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przebieg postępowania administracyjnego
Z przedstawionej odpowiedzi wynika, że:
– 30 listopada 2020 r. inwestor (Dolnośląskie Inwestycje S.A. S.K.A.) wystąpił o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę;
– 10 grudnia 2020 r. zobowiązano wnioskodawcę do sprecyzowania funkcji budynku oraz przedłożenia zgody właściciela obiektów na rozbiórkę;
– 15 grudnia 2020 r. wniosek został uzupełniony;
– 18 stycznia 2021 r. postanowieniem nr 135/2021 zobowiązano inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projektach budowlanych;
– 1 marca 2021 r. projekty budowlane zostały uzupełnione;
– 10 maja 2021 r. zarejestrowano dziennik budowy.
Uzgodnienia i decyzje konserwatorskie
W odpowiedzi wskazano również, że do dokumentacji projektowej dołączono wymagane pisma, uzgodnienia i decyzje, w tym:
– decyzję Miejskiego Konserwatora Zabytków nr 708/2020 z 7 września 2020 r., udzielającą zgody na prowadzenie robót budowlanych po rozbiórce zespołu basenów na Terenach Olimpijskich wpisanych do rejestru zabytków;
– decyzję konserwatorską nr 1317/2020 z 17 grudnia 2020 r., zezwalającą na usunięcie drzew i krzewów kolidujących z inwestycją;
– pisma Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z 3 lipca 2020 r. i 21 października 2020 r., określające warunki postępowania w przypadku odkryć archeologicznych;
– uzgodnienie Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta z 1 marca 2021 r. dotyczące obsługi komunikacyjnej inwestycji.
Udostępnienie dokumentów
W odpowiedzi wskazano, że brak żądanych akt w Wydziale Architektury i Budownictwa uniemożliwiał ich bezpośrednie udostępnienie. W związku z tym w załączeniu przekazano kopie dokumentów, które były wcześniej udostępnione na podstawie wniosków o dostęp do informacji publicznej.
– W załączeniu przesyłam kopie dokumentów, które zostały udostępnione na podstawie wniosków (…) o dostępie do informacji publicznej – wskazano w piśmie.
Kontekst inwestycji
Zapytanie dotyczyło jednej z najbardziej dyskutowanych inwestycji realizowanych na terenie dawnych Terenów Olimpijskich w Wrocław. Odpowiedź szczegółowo opisuje przebieg postępowania administracyjnego, zakres uzyskanych uzgodnień oraz podstawy prawne wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przedstawione informacje pozwalają prześledzić zarówno etapy formalne, jak i zakres dokumentacji, na podstawie której organ wydał decyzję nr 842/2021.